前不久，在公司領(lǐng)導(dǎo)的安排下，我和同事一起參加了《房地產(chǎn)企業(yè)全程涉稅處理與節(jié)稅方略》課程學(xué)習(xí)，課程貫穿開發(fā)整個(gè)過程，包括公司設(shè)立、獲取土地、施工建設(shè)、預(yù)收銷售、項(xiàng)目清算幾個(gè)階段，針對(duì)如何用正確的方法，解決房地產(chǎn)業(yè)涉稅事議的焦點(diǎn)問題進(jìn)行講解，并對(duì)疑難問題詳細(xì)解惑，幫助企業(yè)正確協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)和稅收的差異，通過此次學(xué)習(xí)，我開闊了視野，增長了知識(shí)?，F(xiàn)結(jié)合公司實(shí)際情況對(duì)拆遷置換涉及到的稅及項(xiàng)目成本劃分做簡要總結(jié)。

一、拆遷置換涉及到的稅及處理辦法

拆遷補(bǔ)償方式有二種：一、貨幣補(bǔ)償方式，二、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如里拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，該項(xiàng)支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本。在這里我主要說一下以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的稅務(wù)處理問題，因?yàn)檫@是我公司目前東湖商貿(mào)和滄州青源小區(qū)兩項(xiàng)目所面臨的首要問題，首先對(duì)于營業(yè)稅計(jì)算基數(shù)是按市場價(jià)格還是成本價(jià)格？根據(jù)國稅函發(fā)[1995]549號(hào)文件規(guī)定，以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的，對(duì)補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅，對(duì)補(bǔ)償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計(jì)征銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅，即以市場同類房地產(chǎn)銷售價(jià)格計(jì)征營業(yè)稅。通過此項(xiàng)規(guī)定可以得出：置換同等面積營業(yè)稅按成本價(jià)計(jì)征營業(yè)稅，避免了營業(yè)稅稅負(fù)的重復(fù)征收。對(duì)于拆一還一土地增值稅規(guī)定，《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號(hào)）文件，詳細(xì)說明了拆遷安置成本確認(rèn)的問題，有三種情況：一是房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，（國稅發(fā)[2006]187）號(hào)文規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。二是開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2006]187號(hào)文規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，例如我公司商貿(mào)樓劉愛燕業(yè)主就屬這種情況，我們就可以按照南苑的售價(jià)計(jì)入商貿(mào)的拆遷補(bǔ)費(fèi)土地成本里。異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。由于拆遷補(bǔ)償費(fèi)按照市場價(jià)計(jì)入這就大大提高了土地增值稅的扣除項(xiàng)目，增加了加計(jì)扣除金額，降低了增值率。所得稅處理不同于以上兩個(gè)稅種，所得稅按市場價(jià)計(jì)征，也就是說同等面積置換無所得不交所得稅，在這一點(diǎn)上人們往往混淆概念，不是多交稅就是少交稅，以上簡單概括講就是：

二、項(xiàng)目成本劃分

開發(fā)項(xiàng)目成本分?jǐn)偡椒?企業(yè)對(duì)不同成本對(duì)象進(jìn)行成本分?jǐn)偟姆椒ㄓ校赫嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法；首先選擇哪種分?jǐn)偡椒ǖ那疤釛l件是提前和地稅相關(guān)工作人員進(jìn)行溝通，先得到地稅局的認(rèn)可，以避免給企業(yè)帶來不必要的損失。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言,大量的成本是不能直接分清成本對(duì)象的,屬于共同成本,這部分成本的分?jǐn)倹Q定了成本對(duì)象成本的高低。而分?jǐn)偡椒ǖ牟煌?，?huì)給每一成本對(duì)象成本的高低造成巨大影響，直接關(guān)系到各年度所得稅支出的大小和土地增值稅清算扣除項(xiàng)目的大小，但是，沒有普遍有效的分?jǐn)偡椒ǎ鶕?jù)項(xiàng)目實(shí)際情況的不同，有效的分?jǐn)偡椒ㄒ彩遣煌?，這需要企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的研究和分析，并進(jìn)行詳細(xì)的成本測算，從而找出最有利的分?jǐn)偡椒ㄒ越档推髽I(yè)稅負(fù)。

房地產(chǎn)獨(dú)有的運(yùn)營模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅及流轉(zhuǎn)稅體系的獨(dú)特征管模式，正是這種獨(dú)特征管模式給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。而土地增值稅成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心稅種，成為決定房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)高低的關(guān)鍵點(diǎn)，然而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，會(huì)計(jì)核算與稅收政策相差較大，財(cái)務(wù)人員對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的各階段把握不好，都會(huì)出現(xiàn)多交稅少交稅情形，只有與時(shí)俱進(jìn)地進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃，準(zhǔn)確掌握和理解稅收政策，把握稅收政策的走向，規(guī)范業(yè)務(wù)處理，才能在不違反稅法的前提下合理降低企業(yè)稅負(fù)。所謂，知己知彼，方可百戰(zhàn)不殆！接下來，我會(huì)就所學(xué)知識(shí)，真正的運(yùn)用到業(yè)務(wù)中去，做到真正服務(wù)于企業(yè)。

（房地產(chǎn)：趙慧娟）