最近這段時間，對房價的爭論非常熱鬧，有的說要崩盤，有的說要上漲。據(jù)政府有關(guān)部門對外公布的數(shù)據(jù)，全國的商品房價格一直在上漲，而很多國外媒體又在唱空中國房地產(chǎn)市場。

現(xiàn)在是政府并沒有出臺更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，面對百姓的指責(zé)，開發(fā)商的抱怨，媒體的熱鬧，相信在十八屆三中全會后一些房地產(chǎn)政策會陸續(xù)出臺并發(fā)揮影響。

在各種對房價爭論和不理智的情況下，我想同大家一起理性的分析一下商品房的價格。

我們可能受多年計劃經(jīng)濟(jì)的影響，說到房子就先想到它的居住屬性，而忽略了它的商品屬性。商品房隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展其商品屬性更加突出，所以只要有購買者接受這個價格，就應(yīng)該認(rèn)為是合理價格。

對于合理價格國外有個公認(rèn)的評判標(biāo)準(zhǔn)，商品房的總體價格應(yīng)該是家庭年收入的3到6倍，我們不必費心去計算北上廣深等大城市的房價是否合理，算一下我們當(dāng)?shù)胤績r大家更為關(guān)心，按照我們當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)職工人均工資標(biāo)準(zhǔn)每月2000元計算，家庭年收入在6萬元左右，6倍36萬元勉強(qiáng)能購置一個較小的房子。而我們國內(nèi)有個更為簡單的評判標(biāo)準(zhǔn)，就是你的家庭月收入和每平米房價的對比，也就是說你家庭月收入大于房價，那就是合理的房價。依照這個標(biāo)準(zhǔn)至少我們本地的房價還算是在一個合理的范圍。從這兩個標(biāo)準(zhǔn)，也可以看出國人對房價具有更高的忍受度。

下面我們在具體分析一下商品房的價格構(gòu)成：1、土地成本，2、建筑成本，3、政府稅費，4、開發(fā)商利潤。這四項中兩項1和3由政府控制，2和4由開發(fā)商掌握，以目前的國家土地出讓招拍掛制度，土地成本在樓市不崩盤的情況下不會下降，政府稅費我們也不要指望下降，這和地方政府的政績觀及國家體制直接相關(guān)；那么剩下的建筑成本和開發(fā)商利潤，其中建筑成本雖有上漲，但是漲幅平穩(wěn)，或者說對房價影響最小，開發(fā)商利潤并非開發(fā)商完全能控，主要是市場所決定。土地成本、政府稅費這兩項都不透明，都是未知數(shù)，大眾了解的也就是建筑成本，而開發(fā)商利潤=房價—土地成本—政府稅費—建筑成本。這其中兩項是未知數(shù)，所以開發(fā)商收益同樣也成了未知數(shù)。

房地產(chǎn)作為投資性商品，其價格取決于有能力的投資者對于未來收益的預(yù)期，市場成交價反映了投資者的預(yù)期，以及融資、持有等各項成本，與未來的投資風(fēng)險，成交價格就是雙方認(rèn)定的合理價格，不存在飄浮在半空中的、按照成本逐項計算的合理價格。房價預(yù)期上升時，即使租金回報率只有3％，照樣不愁買家。（這句話摘自葉檀評論）

所以房價高低、漲跌本來是市場行為，應(yīng)該由市場去評說，政府只需要營造一個理性的市場環(huán)境，把一切都攤在陽光下，就可以防止任何的暗箱操作，剩下的讓購房者自行去選擇。這樣政府和開發(fā)商不需要相互的指責(zé)，也少了公眾的質(zhì)疑。

（房地產(chǎn)：呂發(fā)紅）